מאת: ישי רוט, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בקבוצת שובל
ישראל לא מתכוננת למלחמה הקשה בתולדותיה – רעידת האדמה הצפויה עלולה להיות חמורה מכל מלחמות ישראל אלא שמשום מה ישראל לא נערכת לכך. האיום האמיתי על מדינת ישראל הוא מרעידות האדמה. ואכן מדינת ישראל סימנה למעלה מ – 800 אלף דירות כ"טעונות חיזוק", ושאינן עומדות בתקנות הבטיחות העדכניות. על פי הרשות להתחדשות עירונית עד שנת 2020, חוזקו מכוח תמ"א 38 כ–26 אלף דירות בלבד, ב–1,337 מבנים, ובסף הכל ניתנו היתרים לחיזוק 80 אלף דירות בלבד מכוח התמ"א.
מדובר בטיפה בים ובינתיים מידי כמה שבועות אנו נחשפים לעוד בניין שמפונה מחשש לקריסה.
על מנת לנסות ולשחרר את הפקק הגישה שרת הפנים הצעת חוק אלא שבינתיים 'חלופת שקד' לא עברה את כל תהליך החקיקה. 2 הקשיים העיקריים ביישום התמ"א ברורים- המעמסה על התשתיות גורמת לרשויות המקומיות להקשות על מתן אישורים וחוסר כדאיות כלכלית למימוש הפרויקט במרבית הערים בישראל.
לאחרונה יצא לדרך פרויקט תמא 38 בתל אביב לאחר שבעלי הדירות הסכימו להכניס יד לכיס ולשלם 350 אלף שקלים כל אחד, אלא מדובר באחד האזורים היקרים בארץ וסביר שבזכות ההשקעה הזו יעלה ערך הדירות בכמיליון שקלים בממוצע. בנוסף סביר שלבעלי הדירות בבניין לא היתה בעיה לממן את הסכום. אלא שמדובר במקרה ייחודי. קשה לצפות שדיירים יוכלו או ירצו לממן מכיסם את חיזוק הבניין שלהם ולא בכדי. כל מי שגר בבית משותף יודע שלגייס 1000 שקל מדייר זו קריעת ים סוף, לא כל שכן אם מדובר במאות אלפים.
בנוסף, חיזוק המבנים במסגרת תמא 38 הינו אינטרס לאומי מובהק. לפיכך, נקבעו בתמ"א תמריצים, בדמות הענקת זכויות, אשר נועדו לאפשר מעורבות של צד שלישי, אשר מחד יחזק את המבנים, מאידך יקבל זכויות שיעניקו לו רווח כלכלי, אשר יביא לקשירת עסקאות וקידום פרויקטים מסוג זה". זאת ועוד. עמדת בתי המשפט ו-וועדות הערר היא כי תמ"א 38 נועדה לקדם חיזוק מבנים ללא הטלת נטל כלכלי על בעלי הבתים.
הניסיון מלמד כי ערכה של דירה בבניין שעובר התחדשות עירונית עולה בכ- 40%. על פי החוק, על יזם שניגש לפרויקט כזה להראות שהוא כלכלי ולעמוד בדוח 0. יש ועדות מקומיות שמציעות להסתכל על הפרויקט כולו ולא רק על רווח יזמי.
לטעמנו על מנת לתמרץ הוצאת פרויקטים לפועל חשוב שהרשויות המקומיות יהנו מהכנסה מיסויית משמעותית גם במקומות שאינם בעלי היתכנות כלכלית. המנגנון יהיה כזה שהדייר יקבל הלוואה מהמדינה בסכום הנדרש להוצאת הפרויקט אל הפועל (לא את כל הסכום אלא רק את הדלתא הנחוצה על מנת שהפרויקט יהיה בעל היתכנות כלכלית). סכום ההלוואה ישולם לרשות המקומית בעת מכירת הדירה, כמו היטל השבחה.
חלופה אחרת היא לאפשר לזכאים לקבל משכנתא בסכום המוגדר בתנאים מיוחדים ובהחזר נוח.
המדינה אמנם מוציאה כסף מכיסה אלא שלטעמנו מדובר בהשקעה שתחזיר את עצמה שכן ממילא המדינה מוציאה את הכסף בדמות הטבות מס ליזמים, תשלום לרשויות עבור תשתיות וכיוב'.
בחלוף 15 שנה מאז הושקה תמ"א 38, לצערנו בקרב הציבור עדיין מושרשת התפיסה לפיה הוא לא אחראי על חיזוק הבית וכי זה תפקידה של המדינה. אף דייר לא מוכן להכניס יד לכיס גם אם הדירה בה הוא גר מסוכנת. בנוסף בעיקר בפריפריה רוב האנשים אינם מסוגלים להוציא הוצאה נכבדת כל כך לטובת חיזוק הבניין בו הם גרים. אפשר לבקש שהציבור יתבגר וייקח אחריות, שכן גם אם חברת ביטוח תכסה את הנזק שיספוג דייר שביתו התמוטט, אין בכך משום פיצוי מלא, אלא שזה לא ריאלי. ולכן עדיף להקדים תרופה למכה מאשר לקחת את הסיכון בהתמוטטות הבניין ואם המדינה יכולה לסייע במתן תמריצים גם לדיירים, מה טוב.
לסיום, לאור צבר רעידות האדמה האחרונות, לדעתנו המדינה מבינה את הצורך בהאצת תהליכי פינוי-בינוי ובסיוע לרשויות לקדמם. סיוע של 25 אלף שקלים לדירה הוא רק עוד נדבך אולם הזמן דוחק ולכן על הממשלה לסייע ליזמים לקדם את מתחמי הפינוי בינוי. יש לתת הרבה יותר אחוזי בניה ליזמים על מנת שאלה יוכלו להקצות אחוז גדול יותר מהדירות למחיר מטרה/ מחיר למשתכן או כל שם תואר אחר ובלבד שזה יסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה. כפי שהממשלה משקיעה מיליארדי שקלים במיגון ובכל נשק עתידיים, היא לא לוקחת בחשבון את הנזק העצום ואת אבדן חיי האדם הכרוכים ברעידות האדמה.
*בהשארת פרטי ההתקשרות, אני יודע/ת כי פרטי מועברים לחברה המפרסמת וכי יתכן שאקבל דבר פרסום, אלא אם אבקש אחרת בשיחה עם נציג החברה
